Prezzi case su a Bastia, Castello, Foligno e Todi

A Perugia nel centro storico calo di 200 euro a mq, a Terni buona crescita per le semiperiferia

L’indagine
PERUGIA – Parlare di ripresa è improprio, perché i segni più non sono diffusi in modo sufficiente. Meglio parlare di stabilità con tendenza a un rialzo a macchia di leopardo. Il che non è poco, dopo le difficoltà attraversate dal mercato delle compravendite degli immobili abitativi in Umbria.Sta di fatto che i segni meno nei prezzi delle abitazioni sono davvero pochi e riguardano solo 2 comuni della regione, sopravanzati nettamente da quelli più. Non solo, ma dopo oltre un anno di stabilità assoluta qualcosa si muove – prevalentemente al rialzo – anche nel Ternano,anche se in questa provincia i movimenti sono limitati a Terni.
L’impressione è che il mercato, dopo vari scossoni e andamenti contrastanti, si , sia stabilizzato e abbia già iniziato a riprendere quota. Anche se, come detto, i rialzi non sono affatto generalizzati.
E’ quanto emerge dal “Listino dei prezzi degli immobili” nel primo trimestre 2011 (paragonando questi valori allo stesso trimestre dell’anno precedente), accertati presso la Borsa immobiliare, organo delle Camere di commercio di Perugia e di Terni.
Un’avvertenza: per tutti iva-lori indicati si parla, ovviamente, di prezzi medi.

Chi è in rialzo
Nella sostanza, rialzi di prezzo diffusi e corposi si segnalano prima di tutto a Bastia, seguita a una qualche distanza da Città di Castello . Incrementi, ma meno diffusi, a Foligno e Todi. Aumenti, ma limitati nel numero, a , a Terni e Corciano.
Nel dettaglio, a parte gli immobili situati in zona agricola sia nuovi che ristrutturati – per i quali tra il primo trimestre 2011 e il primo trimestre 2010 non si registrano variazioni dei listini -, a Bastia in tutte le zone del comune si evidenzia il segno più. Così i prezzi minimi delle abitazioni nuove del centro storico crescono da 1.000 a 1.300 euro al metro quadrato (+30%) e quelli massimi passano da 1.600 a 1.800 euro a mq. (+12,5%). Incrementi del 20% (peri prezzi minimi, che crescono su base annua da 1.000 a 1.200 euro a mq.) per i prezzi minimi delle case ristrutturate nel centro storico di Bastia , mentre quelli massimi aumentano del 3,2% (da 1.550 a 1.600 euro a mq.). Incrementi meno marcati in semiperiferia, dove sia le abitazioni nuove che quelle ristrutturate aumentano, nei prezzi minimi e in quelli massimi, di 50 euro al metro quadrato. In periferia, invece, i prezzi minimi – sia del muovo che del ristrutturato – restano fermi, mentre quelli massimi aumentano di 100 euro al mq per il nuovo (da 1.400 a 1500 euro al mq) e di 50 euro per il ristrutturato (da 1.200 a 1.250 euro a mq).
A Città di Castello crescita, ma solo nei prezzi massimi, in tutte le zone della città, ad eccezione di quelle agricole. L’aumento più elevato spetta ai prezzi massimi delle case del centro storico, che passano da 2.400 a 2.600 euro a mq. (+8,3%). In semiperiferia e in periferia i prezzi massimi incrementano di 100 euro a metro quadrato.
Per quanto riguarda Foligno, i listini sono fermi nel centro storico e per gli immobili abitativi ristrutturati in tutte le zone, mentre crescono di 50 euro a mq. – anche in questo caso in tutte le zone, come detto ad eccezione che nel centro storico -i listini massimi delle abitazioni nuove.
A Todi incrementi in 4 listini: prezzi massimi del nuovo in semiperiferia (da 1.500 a 1.600 euro a metro quadrato); prezzi massimi del ristrutturato in periferia (da 1.100 a 1.200 euro a metro quadrato); listini massimi del nuovo in zona agricola (da 1.300 a 1.500 euro a mq); prezzi massimi del ristrutturato in zona agricola (da 1.700 a 1.800 euro a mq.).
A Terni incrementi da 50 a 150 euro a metro quadrato in semiperiferia (il ristrutturato passa nei prezzi minimi da 1.350 a 1.500 euro a mq., il nuovo da 1.550 a 1.700 euro a mq.), mentre in periferia l’andamento appare contrastato (calano di 100 euro a mq. i listini massimi delle abitazioni nuove e i minimi di quelle ristrutturate, mentre crescono di 100 euro, da 1.300 a 1.400 euro a mq., i prezzi massimi del ristrutturato).
Incrementi si segnalano anche a Perugia nel prezzo minimo delle abitazioni ristrutturate in periferia (da 1.100 a 1.200 euro a mq.), dove però c’è un contemporaneo calo (da 1.500 a 1.400 euro) dei listini massimi. Qualche segno più anche a Corciano (il massimo dell’incremento spetta ai prezzi minimi delle abitazioni ristrutturate in periferia, che passano da 1.800 a 1.900 euro a metro quadrato).
Un solo segno più a Magione, esattamente per i prezzi massimi degli immobili abitativi ristrutturati nelle zone agricole (da 1.150 a 1.350 euro a metro quadrato).

Chi cala
Come detto, i segni meno sono davvero pochi. Si segnalano i 200 euro di calo a metro quadrato – sia per i listini minimi che per quelli massimi – degli immobili ristrutturati nel centro storico di Perugia. La parte più di pregio del centro storico, tuttavia, riesce a tenere i prezzi (la forchetta è 2.300-3.300 euro a mq.).
Sempre in tema di segni meno, Perugia evidenzia una flessione di 100 euro (da 1.500 a 1.400 euro a mq.) nei listini massimi del ristrutturato in periferia.
Oltre Perugia, è Terni l’unico comune umbro in cui c’è qualche segno meno. I prezzi massimi delle abitazioni nuove e i minimi di quelle ristrutturate in periferia flettono – sempre tra il primo trimestre 2010 e lo stesso periodo 2011 – di 100 euro a mq.
Per il resto, in tutti gli altri comuni umbri monitorati dalla Borsa immobiliare delle due Camere di commercio della regione, i listini restano assolutamente stabili su base annua.

I prezzi più elevati
Nei centri storici, nelle poche realtà in cui è possibile costruire abitazioni nuove i prezzi più alti sono, decisamente, quelli praticati a Terni (2.400 a metro quadrato i listini mini-mi, 3mila euro quelli massimi). Terni è la prima anche per quanto riguarda i prezzi mini-
mi degli immobili abitativi nel centro storico (2.200 euro a mq. rispetto ai 1.700 del capo-luogo di regione), mentre Perugia è la più cara per quanto concerne i prezzi massimi (3mila euro a mq.).
Per quanto riguarda le abitazioni in semiperiferia, i prezzi mediamente più elevati sono quelli praticati a Orvieto, dove la forchetta è, nel primo trimestre 2011, 1.700-2.100 euro a metro quadrato per il nuovo e 1.500-2mila euro per il ristrutturato. E Orvieto è la più cara anche per quanto riguarda gli immobili abitativi in periferia, sia nuovi (la forchetta è 1.650-2mila euro a mq.) che ristrutturati (1.400-1.800 euro).
E’ Spoleto, invece, il comune che presenta i listini più elevati per gli immobili abitativi in zona agricola (i prezzi per il nuovo sono 1.100-1.600 a mq., quelli per il ristrutturato sono 1.000-1.800 a mq.).

I semicentri
Le aree semicentrali (che non appaiono nella tabella in pagina) evidenziano stabilità un po’ dappertutto, meno che a Terni e, in misura minore, a Perugia. Nel capoluogo di regione variano solo i prezzi minimi medi delle abitazioni nuove nelle zone semicentrali (da 1.450 a 1.600 euro a mq.). A Terni +100 euro a mq. nei prezzi minimi del nuovo e calo
(di 50 euro a mq. per i listini massimi e di 100 euro per quelli massimi) per le case ristrutturate.
Quanto ai listini più cari nei semicentri, sul fronte delle abitazioni nuove in vetta c’è Terni, sia per i prezzi minimi che per quelli massimi (la forchetta è 2.100-2.400 euro a mq.). Mentre per il ristruttura-to Terni supera largamente Perugia nei listini minimi (rispettivamente, 1.800 e 1.350 euro a metro quadrato), ma l’inverso avviene per i prezzi massimi (2mila a mq. Terni, 2mila 250 Perugia).

Le note di mercato “Nell’ambito del comparto residenziale – afferma la Borsa immobiliare dell’Umbria -, la domanda privilegia i centri storici, soprattutto gli immobili di pregio e le piccole unità immobiliari da destinare a reddito. Il rimanente comparto residenziale evidenzia una do-manda selettiva, ovvero rivolta ad un prodotto con caratteristiche intrinseche o potenziali in grado di assicurare un elevato livello di qualità abitativa e/o reddituale. Nel settore commerciale e artigianale – continua la Borsa immobiliare – si evidenzia una richiesta selettiva, mirata a standard qualitativi elevati”.
In particolare, nel Perugino sul fronte della domanda la Borsa immobiliare segnala che vengono privilegiati gli immobili di piccolo taglio e quelli con rifiniture di pregio, antisismici e a basso costo energetico. Per quanto riguarda l’offerta, è in leggero au-mento.
Nel Ternano, afferma la Borsa, vengono privilegiati gli immobili di piccolo e medio taglio, antisismici e a basso costo energetico. L’offerta, a differenza del Perugino, qui è in leggera flessione.

Come si calcolano i prezzi medi
Va ricordato come si svolge l’attività di stima dei valori immobiliari da parte della Borsa dell’Umbria. “I prezzi – afferma una nota dell’organismo di settore delle due Camere di commercio umbre – hanno carattere indicativo e si riferisco-no sia alle compravendite avvenute all’interno della Borsa (dotata, peraltro, di un servizio stime molto accurato, ndr), sia a contrattazioni perfezionate fuori dalla stessa, dagli operatori accreditati e da altri agenti immobiliari. Per obiettive necessità operative – continua la nota – si è provveduto alle rilevazioni dei prezzi relativi alle città delle province di Perugia e Terni che hanno evidenziato un mercato immobiliare sufficiente.
Nell’indicazione del prezzo si è tenuto conto della media, scartando le quotazioni relative particolari fattispecie di punte massime o minime”.
Insomma, i valori evidenzia-ti dalla Borsa appaiono piuttosto affidabili e in grado di orientare i venditori e gli acquirenti. Come detto, si tratta tuttavia di prezzi medi. Le punte, superiori o inferiori, vengono scartate. Per cui tali listini, benché affidabili, per chi vuole acquistare o vendere un immobile abitativo vanno maneggiati con prudenza.
di BRUNO COLETTA A E LARA PARTENZI